SteuertippsSo können Praxisräume bei der Steuer helfen

Häufig wird die Praxisimmobilie nicht von Fremden angemietet, sondern zum Eigentum erworben. Doch was ist in diesem Fall zu raten – selbst Eigentümer zu werden oder der Kauf durch nahestehende Personen wie den Ehegatten oder die Eltern? Die steuerlichen Folgen sind höchst unterschiedlich.

Szenario 1: Praxisinhaber als Eigentümer der Praxisimmobilie

Bei einer eigenbetrieblichen Nutzung wird die Praxisimmobilie steuerlich notwendiges Betriebsvermögen. Das hat zunächst den Vorteil, dass die jährliche Abschreibung auf die Anschaffungskosten für den Gebäudeteil 3% beträgt.

Wenn sich die Immobilie beispielsweise beim Ehegatten im steuerlichen Privatvermögen befindet (s. Szenario 2), beträgt die Abschreibung lediglich 2% p. a.

Fallbeispiel: Hausarzt A. kauft im Jahr 2021 eine Praxisimmobilie in einer wirtschaftlich guten Region. Bei 5.000 Euro pro Quadratmeter und einer Praxisgröße von 200 Quadratmetern liegt der Kaufpreis bei 1 Million Euro. Bei einer Praxisabgabe nach 33 Jahren und einer angenommenen Inflation von 3% p. a. beträgt der Nominalwert dieser Immobilie dann ca. das Doppelte, also 2 Millionen Euro. Die Steuerauswirkungen sind in Tab. 1 aufgeführt.

Ob der ermäßigte Steuersatz bei Abgabe der Praxis im Jahr 2054 noch anzuwenden ist, steht in den Sternen. Manche befürchten, dass dieser schon im nächsten Jahr aufgrund geänderter politischer Konstellationen abgeschafft werden könnte. Dann würde der Steuernachteil sogar 460 TEuro betragen.

Der große steuerliche Nachteil einer Immobilie im Betriebsvermögen ist also, dass diese bei Beendigung der Praxis zum dann aktuellen Verkehrswert aus dem Betriebsvermögen entnommen werden muss.

Dies gilt auch, wenn Sie die Praxisimmobilie behalten und an Ihren Nachfolger vermieten. Ausnahme: Sie verschenken die Praxis mitsamt Immobilie, etwa an eines Ihrer Kinder, das die Praxis fortführt. Damit verlagern Sie aber den steuerlichen Nachteil auf die nächste Generation. Geschieht dies nicht, sind die sogenannten stillen Reserven bei Praxisaufgabe zu versteuern.

Tipp: Immobilie aus Betrieb lösen

Es gibt eine Möglichkeit, die Versteuerung der stillen Reserven hinauszuschieben. Diese besteht darin, dass Sie die Praxisimmobilie rechtzeitig vor Praxisabgabe aus dem Betriebsvermögen der Praxis in das Betriebsvermögen einer Ihnen gehörenden GmbH & Co KG steuerneutral überführen.

Der Nachteil dabei ist, dass auch die nach der Praxisabgabe weiter steigenden stillen Reserven steuerverhaftet sind. Hinzu kommen noch laufende Kosten für die Erstellung von Bilanz und Steuererklärungen für die GmbH und die KG. Somit wird diese Lösung nur in Ausnahmefällen sinnvoll sein.

Dennoch kann auch in Fällen, bei denen ein Erwerb durch nahe Angehörige nicht in Betracht kommt, der Kauf einer Praxisimmobilie im Vergleich zur Anmietung wirtschaftlich sinnvoll sein. Dies hängt von mehreren Faktoren ab, nämlich von der Höhe der Zinsen, der Miete und der Inflation. Im Fallbeispiel würde auch nach Steuern ein wirtschaftlicher Gewinn durch den Erwerb der Praxisimmobilie entstehen.

Szenario 2: Erwerb durch nahestehende Personen und Vermietung an den Praxisinhaber

Die Immobilie zählt zum Privatvermögen.

a) Ehegatte

Die Mietzahlungen sind steuerlich per Saldo neutral, da der Praxisinhaber die Miete als Betriebsausgabe geltend macht und der zusammenveranlagte Ehegatte diese als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuert.

b) Erwerb und Vermietung durch andere nahestehende Personen, die keine oder nur geringe andere Einkünfte beziehen

Hier kommen beispielsweise die Eltern oder die Schwiegereltern des Praxisbetreibers und insbesondere seine Kinder in Betracht.

Fallbeispiel: Angenommen wird eine monatliche Miete (kalt) pro Quadratmeter von 14 Euro im ersten Jahr, im letzten Jahr aufgrund der Inflation 28 Euro. Durchschnittlich beträgt die Miete damit 21 Euro. Das ergibt eine durchschnittliche Jahreskaltmiete von 21 Euro x 200 qm = 50,4 TEuro.

Um ähnliche Steuerersparnisse zu erzielen, müssen die Kinder nicht unbedingt Eigentümer der Praxisimmobilie sein. Es ist auch möglich, diese Einkünfte mittels eines sogenannten Zuwendungsnießbrauchs, beispielsweise vom Ehegatten oder den Großeltern, auf die Enkel zu verlagern.

Hierbei müssen allerdings bestimmte formelle Voraussetzungen beachtet werden. Gehört die Praxisimmobilie erst einmal dem Praxisinhaber, wird eine Schenkung an die Ehefrau oder die Kinder mit Rückanmietung unter Umständen nicht anerkannt. Es ist also wichtig, dass der Praxisinhaber gar nicht erst Eigentümer der Praxisimmobilie wird.

Szenario 3: Erbschaftsteuer / Schenkungsteuer durchrechnen

Auch hier sind Ersparnisse durch Gestaltungen mit der Praxisimmobilie möglich. Häufig ist bei Ärzten nach 30 bis 35 Jahren Praxisbetrieb ein Vermögen zwischen zwei und drei Millionen Euro vorhanden.

Hinzu kommen ggf. noch Erbschaften von den Eltern oder Schwiegereltern. Wenn hier nicht vorausschauend geplant wird, fallen je nach Anzahl der Kinder oft mehrere Hunderttausend Euro Erbschaftsteuer an.

Mitunter wird von den Eltern oder Schwiegereltern des Praxisinhabers Vermögen auf ihn oder seine Ehefrau übertragen. Oft fällt hier schon Steuer an und später beim Ableben des Praxisinhabers bzw. der Ehefrau noch einmal.

Bei langfristiger Planung kann das oft vermieden werden. Dies ist etwa möglich, wenn die Großeltern gleich Vermögen an die Enkelkinder übertragen. Der Schenkungsteuerfreibetrag beträgt pro Enkel und Großelternteil alle zehn Jahre 200 TEuro. Das sind bei drei Enkelkindern und zwei noch lebenden Großeltern 1,2 Millionen Euro innerhalb von zehn Jahren.

In entsprechend gelagerten Fällen ist es deshalb vorstellbar, dass die Großeltern steuerfrei Vermögen in dieser Größenordnung an die Enkelkinder schenken und diese damit die Praxisimmobilie erwerben.

Vorsicht: Zwist mitbedenken

Nicht alle Mitglieder einer Familie vertragen sich auf Dauer. Manchmal kommt es zur Scheidung oder zu Zerwürfnissen zwischen Kindern und Eltern oder Großeltern. Für diese Fälle muss unbedingt durch entsprechende Rückfallrechte bzw. Ankaufsrechte vorgesorgt werden.

Denkbar ist beispielsweise, dass Sie als Praxisinhaber ein Ankaufsrecht für die Praxisimmobilie haben. Dieses Ankaufsrecht sollte möglichst nicht vor Ablauf von zehn Jahren nach dem Erwerb der Immobilie durch die nahestehende Person erfolgen, da sonst ein steuerpflichtiger Spekulationsgewinn entsteht.

Insgesamt darf aber kein sogenannter “Gesamtplan” vorliegen, aus dem das Finanzamt schließen könnte, dass von vorneherein die Immobilie dem Praxisinhaber gehören sollte (wirtschaftlicher Eigentümer). Das bedeutet, Sie sollten mit erfahrenen Steuerberatern und Notaren zusammenarbeiten.